越秀在2023年的摇号大战中，夺得了位于普陀长风板块位于中环另一侧的左岸地块，这块地是那个批次土地中抢夺最火的一块，开发商对这个区位非常认可。
但是买房的人其实对这个区域不太熟悉，楼典大部分社群的群友一看区位在中外环间，又在普陀，房地联动价10.2万就皱起了眉头，毕竟招商普陀内环内的两个项目联动价才10.2万。
一堆人问楼典，普陀中外环凭啥要卖10.2万呢？
说到底，这个区域的居住体验其实极佳，楼典大致把居住体验量化为四个维度——公共空间、交通、商业和产品。
说到公共空间，整个长风几乎是在公园里造房子，这块地周边几乎被公园包围了。对于大部分人来说，大家只知道长风公园，但是普陀其实静悄悄得沿着苏州河，造了一个长风公园两倍大的半马苏河公园，楼典自己测量了一下，整个大长风区域的绿化面积大概有2平方公里，但只住了2万人左右，人均绿地面积有100平方米，超过上海人均绿地面积的10倍。而越秀地块南侧紧邻半马苏河公园，视野极其开阔。
上海最美的樱花花径，其实也在长风的半马苏河公园，但是大部分人都不知道。
从交通维度上来说，越秀左岸地块在四条地铁轨道交通之间，去任何一条步行都在10分钟以上，但反过来看，作为一个1000-2000万的产品，其实更重要的是开车的体验。
因为北横通道的关系，苏州河北岸的大长风区域开车体验异常畅快，越秀地块距离北横通道去市区的出入口只有1.7公里，从地块对面的上河湾开车去江苏路才16分钟，而且基本不会堵车，像一条专门隧道直达。
北横通道的开通其实受益最大的就是长风区域。随着今年北横通道东段的开通，从这个区域去中山公园、静安寺、苏河湾、北外滩、陆家嘴都会变得异常畅快。
从商业配套商来看，越秀地块步行可达长风商圈，稍远一点就是即将开业的上海西区最大商业——宜家荟聚，步行距离仅1.8公里，开车仅需3-4分钟，去中山公园、环球港、古北几个商圈的开车时间大概在10分钟，10分钟内有环球港、龙之梦、宜家荟聚三个上海最大的商业体，需要买奢侈品的话可以从北横通道直达南京西路商圈，体验也非常之好。
桃浦告诉我们，上海是能造出好房子的。
楼典此前讲过上海从桃浦开始，首次对住宅的建设品质提出了建设标准与规定，最终全上海推广，而越秀地块目前执行的标准，是所有出让地块中最高的，对于产品各方面都有非常明确的要求，楼典总结为4个重点：
1.外立面全石材干挂，若使用金属材质，须采用铝合金或紫铜等防锈防腐金属材料、精装修大堂。小区围墙采用石材干挂工艺。
2.小区会所，由开发商自主运营管理、设置恒温泳池、独立的健身器械室、儿童娱乐区等功能区。
3.车库全部精装交付、行车道部分应采用石材铺设、立柱应采用石材贴面、车库顶部无管线外露、吊顶后主车道净高不低于3.2米。小区内道路路面应全石材铺装。
4.室内装修标准要求按建筑面积不低于5000元/㎡（集采价格），品牌应采用国际一线前沿品牌。
除了出让条件要求的这些品质，楼典也私下了解到，越秀这次准备开大招做品质，把产品品牌做出来，左岸项目希望能够对标西郊宝华紫薇花园、古北壹号等区域标杆，希望能做出一个好作品。
同时更重要的一点，项目做的是99-127-143-188㎡3-4房，容积率1.8，限高40米，低密度洋房产品，得房率比高层和超高层高出了10-15%，也就是说同样的10.2万价格，实际的居住空间比内环内的高层超高层，能多出10-15%，这个是实打实的居住体验提升。
所以10.2万的价格实际享受到的是超大型公园绿化公共空间与城市界面+堪比内环的通勤体验+上海最大的三个商业项目+上海土地出让装标的天花板+超高的得房率。另外地块北侧就是新的华二本部，虽然学区房已经扑街，大部分买学区房的人也考不上华二，但是对于能考上华二的牛蛙家庭而言，步行上学也是非常好的体验。
所以以环线来定价其实是种非常不科学的做法，左岸这个10.2万还是值的。
