为什么写字楼业主方给超长免租期？

发布时间：2025年10月21日 18:31   点击次数： 35次   来源：吉汇大厦写字楼租赁部   作者：特达户

一个写字楼租户签了五年的合同，业主方竟然给了30个月的免租期。自从写字楼市场进入到存量周期以后，较长、甚至超长免租期已经屡见不鲜了。那么写字楼业主为什么宁愿给那么长的免租期、也不愿意直接降租金？这其中牵扯到哪些利益相关方？都是什么样的想法和利益得失考量？要想解释这个问题，首先要从业主方角度来说。

他们真正最重要的不是跟收租的死磕，而是要维护资产价值。写字楼租金只是维系日常运营和保持稳定现金流的基本作用。当然了，商业地产的价值很大程度是由租金来决定的，评估公司银行和潜在的买家，主要也是依据表面租金来评估写字楼的价值。如果表面租金降低了，就意味着资产未来的现金流预期会下降，会直接导致物业的估值缩水。另外，维持一个较高的表面租金水平，传递出来的是本物业品质过硬、价值坚挺这样的市场信号。一旦直接降租，尤其是在下行市场，降租就容易被误解为物业竞争力下降或者业主资金链吃紧，连锁反应就是老客户要求降租，新客户觉得有更大的议空间。

那么你说了，写字楼资产的价值是由租金决定的，所以，第二个重要意义就来了，那就是保持租金体系的稳定和灵活性，一旦直接降低租金，未来市场回暖的时候，业主就很难再把租金涨回到原来的水平，而免租期是一次性的优惠，优惠结束后合同的租金还是原水平，业主方无需与租户进行艰难的涨租谈判。另外，业主给免租期的时长是可以作为灵活的谈判工具，对于不同的租户，比如说租约的长短，企业的信誉、面积大小，业主就可以给予不同时长的免租期，这样一来，维持统一的表面租金报价体系，就使得管理更简单，也避免了租户之间因为租金不同而产生的攀比。

写字楼租金得失这个事，现在是买方市场，咱们也得站在客户的决策和心理角度来看。很多情况下，业主方给出的免租期的实惠程度，无论是从经济上还是从心理感受上，都比实打实的降低程度，让客户感觉到更占便宜。例如，总成本100万的三年租约。直接降价，可能每年省5万，总额省个15万，感觉是慢慢的省钱。而你提供3~6个月的免租期，那相当于一开始就获得了一大笔的现金返现，或者是免费使用期，冲击力会更强，更加吸引租户。对于企业租户来说，尤其是那些初创期或者是扩张期的企业，前期的装修设备采购这些资本性的支出会很大。那免租期，就极大的缓解了初期的这种现金流压力，这个比每个月少付一点租金更有实际意义。

综上，写字楼业主采用免租期而非直接降价的策略，的确是一个在短期利益和长期战略之间取得平衡的阶段性理性选择，但是！商办类资产在这轮的变化中，它的收益能力的的确确是在下降。所以商办资产的价值在投资者心中的投资意义，以及资产管理的思维和方式方法，在这个周期中都会得到重构。