为什么别人的写字楼出租率比我们的更稳定？

发布时间：2025年10月21日 19:55   点击次数： 57次   来源：上海写字楼网   作者：世纪大都会写字楼租赁部

现在已经又要快到年底了，估计很多负责写字楼租赁的职业经理人又到了大考的时间了。那么为什么有些办公楼每年有一些空置率，总能通过有效的市场运作来实现去化，最终实现高出租率？而有些办公楼则会突然的集中控制出大面积的比例，这个问题首先本质上是办公楼的品质和竞争力问题。

另外一个问题可能是租户结构的问题，因为办公楼的资产管理，是一个现金流的生意。因此，对于租户结构的有效计划就是一个专业工种，那资管人对于租户的选择应该从多个维度来考量，租金、面积、租期、产业、企业，以及要合理布局自身的供应结构等等。每一个细分维度都会影响到未来几年的现金流稳定性。

比如你的办公楼的租户产业结构如果太单一，那么你就要承担更高的产业风险，一旦这个产业整体受到政策影响，就会产生更多的集中空置。这个现象其实经常发生，而且今年更加明显。即便你是一个专业的产业园区，你也可以通过控制产业的比例，和客户的大小来协调。

比如你的办公楼是不是配备了一些小面积的空间来供应。一个是平时满足一些小面积租户的租赁使用，二来，给你办公楼的一些大租户留下一些扩租空间，避免他扩租不到面积而不得已搬家。这一点，我们的空间运营商其实对大业主来说会起到这方面的作用。

再有，就是关于写字楼租户的租期分布，也是要避免出现某个年份中有大批的租客集中到期的现象。最好是均匀分散到每个年度，一个办公楼每年保持20%~30%左右的客户置换率，相对是合理的。太高和太低都不是最佳选择。

总之，办公楼的资产管理是一个长周期的行为，每个动作考虑和影响都是未来的这种预期效果。在一个长周期内的稳定经营远比惊险刺激的过山车更有价值。

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