北京写字楼市场的怪圈“囚徒的困境”

发布时间：2025年11月16日 16:16   点击次数： 36次   来源：北京写字楼网   作者：特达户

前言：北京的写字楼市场已经从供需两旺的“增量时代”进入到量价双杀的“存量时代”。过去“躺着收租”的模式已经结束，未来属于那些能够深刻理解客户需求、通过精细化运营提升产品价值、并能提供超越物理空间之外的增值服务的这种资产方。这既是一个时代的挑战，也是一个让真正优质资产脱颖而出的机遇。

北京写字楼市场进入了一个怪圈，写字楼业主为了能快点把楼租出去，都在降价，从而导致集体的收益降低，如果不降价，那么竞品可能会快速的降价区化，抢走市场的客户，如果大家都不降，那么总体的出租率平衡会有很大的影响吗？所有人都不能准确的说出来，市场到底什么时候真正的触底。这种状况有点类似于囚徒的困境。

什么是囚徒的困境？比如两个合伙作案的小偷A和B被警察抓了，警察把他们分别关起来审讯，并给出了规则，如果A和B任何一个人背叛并指认对方，而对方沉默，这个时候背叛并指认的人无罪获释，而保持沉默者判刑5年。如果A和B都被判并指了对方，则他们两个人都判刑两年，那如果A和B都保持沉默，这时候每个人都获刑一年，这就是求不同的困境。简单来说就是每个参与者都有合作和背叛两种选择。理性的选择看似是对个体有利，却往往会导致集体的非理性，结果对大家都不利。

北京写字楼市场里，每个业主都面临同样的选择，要么大家都维持写字间租金，要么大幅的降租求生。你会发现，如果所有业主都维持写字间租金，那么整个市场就会持续低迷，但如果大家都选择大幅降租，虽然市场会复苏，但因为客户总量有限，每个业主的收益都会大幅下降。最要命的是，如果只有你一个人降租，你确实能快速出租，但你的收益是最低的，但如果你不降租，而别人都降了，你就彻底租不出去了。

那么为什么会形成这样的囚徒困境呢？根本原因就是信息不对称和利益不一致。首先是信息不对称，那每个业主都不知道其他业主的真实的写字间租金底线在哪，也不知道北京写字楼市场的真实需求底线在哪里！大家都在黑暗中摸索，都怕自己降多了成了冤大头。那其次是利益不一致，这主要是不同的投资主体造成的，有的是自持的物业，那成本主要是机会成本，有的是高杠杆的收购，那必须要覆盖高额的财务成本。有的是基金类的产品，它面临着投资人的收益压力，那这种利益结构的差异让统一行动几乎不可能。

其实这种囚徒的困境在历史上是发生过的，2008年金融危机的时候，纽约的写字楼市场就经历了同样的困境。当时的解决方案是什么呢？政府干预加市场出清。具体到当下的中国市场，我预测可能有三种破局的方式，第一种是政府的干预，政府可能会通过税收的减免、写字间租金补贴等等方式，降低业主持有资产的成本，让他们有空间主动降价。第二种是市场出清，就是新的项目入市可能会大幅的降租，快速去化，老项目为了现金流的压力选择降租，两者都会打破现有的均衡，进入新的市场阶段。第三种需求侧的刺激就是通过引入新的产业。支持创新创业等等方式，人为的创造新需求来缓解供需矛盾。

那么对于不同的参与者，应该怎样应对这个困境呢？如果你是企业业主，那么现在是最好的谈判时机，你可以主动出击，找一些高控制率的业主来谈长期合同，用租期来换取写字间租金的优惠。但是要注意不要被表面的低写字间租金所迷惑，要看清业主的财务状况和背后的投资结构，以免不必要的损失。如果你是投资人，现在写字楼资产的风险收益比是极其不平衡的，高空置率的资产风险巨大。但是地段优质的核心资产可能会迎来抄底的机会。

关键是你要有足够的资金实力和时间耐心。如果你是北京写字楼业主，那我建议是不要幻想回到过去的高写字间租金时代了，那与其在囚徒的困境中等死，不如主动的打破均衡。降租虽然痛苦，但是现金流比账面的收益更重要。记住，活下来才是赢家。最重要的是，这次北京写字楼市场调整可能不是周期性的，而是结构性的。远程办公、混合办公模式的普及已经永久性的改变了企业对办公空间的需求，那些还在用旧思维来应对新现实的业主，很可能会在这一轮囚徒的困境中被淘汰。