面对商务楼空置率，北京写字楼业主“打组合拳”，目的很明确！

发布时间：2025年11月17日 09:47   点击次数： 45次   来源：特达户   作者：北京写字楼网小编

2025年三季度北京写字楼进入“存量厮杀”阶段，增量需求端新租交易环比降31%，头部企业需求断档，供应端领新增，全年仅1个项目交付。甲级写字楼商务楼空置率15.5%，环比微降但依赖“保续租”支撑。

2025年第三季度，北京写字楼市场踏入“存量厮杀”深水区。增量需求端，新租交易面积环比骤降31%，头部科技企业需求断档；供应端三季度零新增，全年仅1个项目交付，另有办公楼推迟至2026年底。供需逆转下，市场从“抢新客”转“保老客”，甲级写字楼空置率虽环比微降0.3个百分点至15.5%，但主要依赖“保续租”策略托底。

企业选址逻辑大转舵：成本优先下，75%新租仅“区内挪窝”

伴随市场转向，企业选址逻辑也彻底切换为“成本优先”。

北京甲级写字楼平均办公室租金跌至223-234.8元/㎡/月，装修、迁移等隐性成本占比攀升，换租周期拉长。数据显示，本季度75%新租为“区内挪窝”，跨区域换租占比同比降12个百分点，倒逼业主将“留存租户”列为重点。

续租放狠招：业主打出

“价格让利+服务增值+户型适配”组合拳

北京写字楼业主以“组合拳”应对续租战：价格上，续租办公室租金降5%-8%，望京、酒仙桥项目免租期最长达18个月；服务上，为优质大面积租户提供公区翻新、定制装修及灵活租期：户型上，CBD拆分大户型承接中小金融企业需求，中小面积去化效率提升30%(数据来源：仲量联行、特达户、世邦魏理仕2025Q3报告)。

区域分化加剧：核心区稳守阵地，新兴区“以价换量”求生

区域分化呈“冰火两重天”：核心区中，中关村商务楼空置率12.8%(全市最低)，办公室租金258.2元/㎡/月；金融街办公室租金跌幅居首，但商务楼空置率仍低于15%。新兴区里，望京、酒仙桥办公室租金161.2元/㎡/月(同比降6.1%)；通州、丽泽商务楼空置率超28%，靠低10%办公室租金抢需求。

办公室租金下行周期何时休？

2027年优质甲级楼或率先企稳

办公室租金下行压力仍在：甲级写字楼办公室租金环比降2.9%-3.5%，乙级降5.2%；83%企业计划明年续租时要求办公室租金再降5%以上。短期看，2026年将有75.7万㎡新增供应(CBD占40.9万㎡)，商务楼空置率或升至17%；中期至2027年，办公室租金整体仍下行，但优质甲级楼或率先企稳。

面对北京写字楼市场压力，业主探索“第二增长曲线”：亦庄、北清路产业园推“研发+中试+生产”空间，本季度净吸纳量6万㎡(占全市产业园区45%)；写字楼引入法律、财税服务，某CBD项目租户续约率达82%；资本加速撤离传统写字楼，转向产业园区、社区商业，三季度写字楼交易降30%，产业园交易增18%。