2024年北京办公室出租与写字楼出售详情与市场未来展望

发布时间：2025年1月1日 20:55   点击次数： 437次   来源：网络   作者：北京金融街中心专属顾问

2024年北京甲级写字楼第四季度净吸纳量为12.3万平方米，净吸纳量连续两个季度超过10万平方米，连续六个季度实现正向去化。全年净吸纳量超过33万平方米，较2023年大幅增长275%，但仍只达到疫情前历史平均去化水平的75%左右。

一、北京写字楼租赁市场表现

由于2024年新项目入市压力有所减弱，年末市场空置率仅同比上升0.2个百分点至20%。北京写字楼租赁市场需求类型高度集中在搬迁类，在2024年超过5000平米以上的大宗租赁成交中，搬迁类企业的需求在面积和数量上占比均超过了六成。在这些搬迁类大宗成交中，国央企占比高达59%，民企占比37%，外资占比仅4%。

二、北京办公室出租空置率

根据相关机构发布的报告，北京办公室出租空置率的相关情况如下：

2024年底整体情况：据北京写字楼出租网数据，2024年北京甲级写字楼年末市场空置率为20%。据相关微信公众号数据，2024年底，北京写字楼整体空置率约为22%。

2024年底核心商圈与新兴商圈情况：核心商圈如CBD和金融街稍好，空置率在15%-18%，金融街的空置率历史性地上升到13.7%；新兴商圈如丽泽、通州空置率较高，甚至突破30%。

2025年趋势预测：北京写字楼中介首席政策分析专家、北区研究部主管魏东表示，2025年有限的新增供应为市场存量去化提供了有利条件，市场空置率或将进一步下调。

三、北京写字楼出租新入市项目

以下是2024年北京写字楼出租新入市的部分项目：

凯德汇新大厦（原苏宁大厦）：位于朝阳区四惠，东四环独栋新改造项目。出租面积4000㎡，出租价格7-9元/天/㎡，预计2024年9月4日可入住。周边交通便利，距离1号线（八通线）四惠站852米，地铁6号线十里堡站也在附近，还有多路公交经过。

北京金融科技中心：位于西城区，2024年第二季度竣工交付，建筑面积84,000平方米。由华远集团承接，从动批地区面积最大、商户最多的世纪天乐大厦更新改造而来，打造了城市会客厅、复合型文化艺术空间等高端商务服务及社交空间，在2024年4月中旬整体竣工交付时，已预租出1万余平方米，出租率达到30%。

丽金中心：位于丽泽商圈，2024年第二季度竣工交付，建筑面积83,212平方米。

恒泰大厦：位于朝阳区十里堡，外立面改造升级后于2024年全新升级入市。租金3.5元/平米・天（包含物业费），项目面积53平米-1200平米，免租期一个月起，交通便利，距离6号线十里堡站596米。

中海金融中心：北接长安街，由7栋企业总部独联体构成，写字楼总建筑面积约23万平方米，单栋整层均为约3400平方米超大平层商务空间，打造了集高端商办、合院商业、历史文脉街区、城市绿地景观于一体的世界级商办综合体。

四、北京办公室租赁价格

根据房产服务机构北京写字楼中介和北京写字楼出租网发布的报告，2024年北京写字楼市场租金如下：

北京写字楼中介：2024年四季度，全市租金环比下降8.0%，同比下降17.8%至每月每平方米人民币244.8元，五大核心商圈环比下降7.4%，同比下降16.9%至每月每平方米人民币289.7元。

北京写字楼出租网：2024年四季度，北京甲级写字楼市场平均净有效月租金为251.8元/平方米，同比下降16.1%。

从具体区域来看，58同城数据显示：

朝阳区：凤凰中心2024年12月写字楼日租金4.05元/㎡/天，环比上月下跌22.89%，同比去年下跌34.93%。十里河・高和蓝峰大厦100㎡写字楼，7500元/月。

海淀区：苏州街的维亚大厦，50m²，3.62元/m²/天，5500元/月。万柳世纪城的金源时代商务中心，210m²，3.79元/m²/天，23900元/月。

五、北京写字楼出售价格

以下是2024年北京部分写字楼出售价格信息：

朝阳区

万通中心：位于朝阳区朝外大街甲6号，该北京写字楼出售价格45,000元/平米，整栋售价15亿元，建筑面积33,305㎡。

酒仙桥电子城产业园：位于酒仙桥北路甲10号，该北京写字楼出售价格35,000元/平米，整栋售价73,500万元，建筑面积21,000㎡。

海淀区

首农蓝海中心：位于东北旺南路29号，该北京写字楼出售价格51,000元/平米，2.3万平整栋售价117,300万元。

韦伯时代中心：位于中关村南大街17号，该北京写字楼出售价格50,000元/平米，独栋5000平售价25,000万元。

启迪科技大厦：位于中关村东路1号，出售单价45,000-50,000元/㎡。

玲珑天地写字楼：位于西四环北路160号，该北京写字楼出售价格55,000元/平米，独栋10,000平售价55,000万元。

丰台区

汇亚大厦通用时代中心：位于丽泽路16号院，该北京写字楼出售价格33,000-35,000元/平米，整栋21,000平售价75,600万元。

时代中心：位于长辛店镇生态城园博园南路路北500米，均价28,000元/平方米。

金茂广场诺德中心：位于丰台科技园总部基地，该北京写字楼出售价格50,000元/平米，整栋22,600平售价113,000万元。

昌平区

回龙观金燕龙大厦，位于昌平路430号，该北京写字楼出售价格12,000元/平米，910平售价1638万元。

通州区

北京国际财富中心，位于通州区新华大街与东关大道交叉口路北700米，出售单价55,000-60,000元/平，独栋6700平售价40,200万元。

六、2025年北京写字楼市场预期表现

新增供应：2025年北京将新增超过60万平方米的写字楼供应，其中丽泽、通州、丰台是重点发展区域。

租金预测：核心商圈如国贸、金融街，2025年租金有望企稳，部分优质楼盘甚至有小幅上涨的可能；新兴区域如通州、丽泽，供应压力加剧，租金可能继续走低。

整体趋势：市场期待更多“快准狠”的大规模刺激政策的实施落地，在政策颁布后的6-12个月将加快企业利润表和资产负债表修复进程，但从实质上扭转办公楼市场预期和实现产业办公需求扩张仍需要更长时间。在这期间，市场化项目仍将面临较大的去化压力。