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最近房地产市场发展比较微妙，围绕着房价涨跌的讨论声音也很多，而这个问题长期来看是跟人口有关的，人口出生率偏低，老龄化严重，是摆在全社会面前的重大国民问题。联合国的一项预测显示，到2050年，中国人口可能会下降到11亿左右，我们国家今年也是做出了一些重大的政策调整，比如放开三胎，教育双减以及妇幼保健方面，刺激新出生人口的增加，当然最重要的还有住房问题。
那么如果人口减少了，住房价格就会下降吗？房价问题，跟政策、土地、货币、人口、宏观经济、区域发展等等都有关系，也不合适笼统的说是涨了还是降了。这里我跟大家分享我的一个基本判断。人口增速放缓，总数下降会导致住房需求下降，但不必然导致房价下跌。最有可能发生的现象是房价的分化，也就是有涨有跌，人口下降以后，你们说人群是会更加聚集还是会分散？
我认为会更加聚集在某些大型的城市群发展带，京津冀、长三角、珠三角等等城市核心圈的经济发展动力。会越来越多的吸纳就业和这种生活群体，反而过去很多小的城镇可能会因为当地的外出就业人口增多，人口持续减少，房价自然就上不来。
而核心城市的住房刚需，会越来越刚性，房价也会依旧坚挺。这个现象在欧美和日本都有过类似的发展历程可以借鉴。但人口减少，将促使城市群呈现顶端优势，而加速聚集房价相对刚性。相应的，我们做商业地产最核心的主战场也应该是这些大型的城市核心，这一点从外资险资的这种投资购买动向可见一斑。
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