2025年4月16日北京写字楼市场的最新动态综合整理

发布时间：2025年4月16日 19:49   点击次数： 137次   来源：望京写字楼租售平台   作者：王春伟

以下是2025年4月16日北京写字楼市场的最新动态综合整理（基于最新行业报告及市场监测数据）：

一、租赁市场：需求分化，核心区域韧性凸显

空置率分化加剧

中央商务区（CBD/金融街）：空置率降至12.3%（环比降0.5%），金融、科技头部企业扩租需求强劲，如中关村软件园某科技巨头新增2.3万平方米办公面积。

非中央商务区（望京/丽泽/通州）：空置率攀升至28.5%（环比+1.2%），部分新交付项目（如通州北投中心）去化压力大，业主推出“租金+服务费”灵活方案。

租金走势

核心区租金环比微涨0.3%（CBD甲级写字楼平均租金14.2元/平方米/天），非核心区租金环比降1.8%（通州某项目报价低至6.5元/平方米/天）。

世邦魏理仕数据显示，一季度净吸纳量达15.6万平方米，但超70%集中在CBD及中关村。

二、大宗交易：险资加码核心区，科技园区受关注

核心资产受追捧

太平洋保险以38亿元收购金融街F3地块写字楼，成为一季度最大单笔交易；黑石基金增持中关村E谷产业园，押注科技企业集群效应。

长租公寓投资热度延续：金茂资本联合高瓴资本12亿元收购朝阳某商办项目改造为人才公寓。

交易特点

资金方偏好：险资、主权基金倾向核心区成熟资产，PE/VC关注科技园区及改造项目。

价格波动：核心区资产溢价率同比降5%，但租约稳定的项目仍获高估值。

三、政策与产业动态

产业政策驱动需求

北京市出台《数字经济核心区建设方案》，要求中关村、望京等区域新增100万平方米数字经济载体，带动字节跳动、商汤科技等企业扩容。

通州副中心推出“租金补贴+税收返还”政策，吸引央企二总部及绿色金融企业入驻。

绿色建筑升级

市住建局要求2025年底前，核心区超甲级写字楼100%完成LEED金级认证，推动国贸三期、中国尊等项目改造升级。

四、未来展望

供应压力集中释放

2025年预计新增甲级写字楼186万平方米（丽泽/通州占65%），可能导致非核心区空置率突破30%。

投资机会与风险

机会：核心区资产长期抗跌性强，科技园区REITs扩容；风险：非核心区项目面临高库存与租金下行压力。

五、区域亮点

丽泽金融商务区：平安金融中心一期交付，吸引华夏基金等机构入驻，区域空置率降至18.7%。

中关村科学城：小米总部二期启用，带动周边写字楼租金环比涨2.1%。

总结：北京写字楼市场呈现“核心区强者恒强、外围区承压调整”的格局，政策导向与产业升级是核心驱动力。投资者需关注科技企业扩张与绿色建筑趋势，租户可把握非核心区租金优惠窗口期。