2025年的上海写字楼市场，正上演一场“资本狂欢”。陆家嘴国泰人寿以8.95亿元收购前滩汇N5栋，中邮保险领投108亿元拿下博华广场，建信人寿累计投资56.92亿元加码董家渡金融中心……险资以“抄底”姿态密集入场，单笔交易规模从数亿到百亿不等，核心商圈写字楼成为资本争夺的“硬通货”。
这场盛宴背后，是低利率环境与“资产荒”的双重挤压，是险资对长期稳定收益的迫切需求，更是中国资产投资逻辑从“规模扩张”向“质量优先”的深刻转型。作为商业地产观察者，本文将从险资入场动机、投资逻辑、市场底部信号三个维度，拆解这场资产重配的底层逻辑
一、险资为何此时“押注”写字楼？——低利率时代的生存法则
1. 利率下行：险资的“达摩克利斯之剑”
保险资金的本质是“长期负债”，其投资逻辑必须匹配负债端久期（通常10年以上），并覆盖负债成本（约3%-4%）。然而，2025年的中国金融市场正面临“低利率+资产荒”的双重困境：
利率持续走低：10年期国债收益率跌破2%，银行理财收益率普遍低于3%，传统固收类资产已无法满足险资收益要求；
权益市场波动：A股市场震荡，权益类投资收益不确定性增加，险资需降低风险敞口；
“资产荒”加剧：优质资产稀缺，资金追逐少数安全边际高的标的，核心地段写字楼成为“避风港”。
典型案例：中邮保险总经理李学军直言：“虽然目前并非投资不动产的最佳时期，但核心地段的核心不动产项目净运营收益可达4%左右，完全可以覆盖负债成本。”这一收益水平，在当前市场环境下已属稀缺。
2. 写字楼的核心优势：抗跌性+增值潜力
险资选择写字楼，并非盲目跟风，而是基于其穿越周期的独特属性：
稳定现金流：核心商圈写字楼租金回报率通常在3%-5%，且租约周期长（3-5年），能提供持续稳定的现金流；
抗跌性强：经济下行期，企业更倾向于保留核心办公场所，写字楼空置率波动小于住宅或零售物业；
资产增值空间：上海等一线城市核心地段土地稀缺，优质写字楼长期价值随城市发展水涨船高。
数据支撑：仲量联行数据显示，2025年三季度上海办公楼资产成交金额占比达75%，环比涨幅78.1%，远超零售、工业等业态，成为大宗交易主导力量。
3. 政策红利：不动产投资渠道拓宽
2025年，监管层对险资投资不动产的政策逐步放宽：
允许险资通过REITs、私募基金等方式间接投资不动产，降低直接投资门槛；
鼓励险资参与城市更新、产业园区建设，与国家“十四五”规划中的“产城融合”战略契合；
核心城市核心地段写字楼被纳入“优质资产”范畴，享受税收、融资等政策倾斜。
政策信号：2025年8月，银保监会发布《关于保险资金投资不动产的指导意见》，明确支持险资“布局长期租赁住房、产业园区、仓储物流等基础设施领域”，为险资加码写字楼提供政策背书。
二、险资的投资逻辑：从“财务收益”到“产业协同”
1. 传统逻辑：追求长期稳定回报
险资的“保守”属性决定其投资首要目标是覆盖负债成本+抵御通胀。上海核心商圈写字楼恰好满足这一需求：
租金收益：博华广场空置率长期低于5%，租金回报率超4%；
资本增值：前滩汇N5栋成交单价6.7万元/平方米，较此前报价下调21%，但长期看，前滩国际商务区规划落地后，资产价值仍有上升空间；
风险分散：通过分散投资不同区域、不同业态的写字楼，降低单一资产波动风险。
案例对比：泰康人寿投资性房地产金额从2020年的226.82亿元增至2024年的410.77亿元，五年增长超80%，其投资标的均位于北京、上海、深圳等核心城市核心地段。
2. 新逻辑：从“买楼收租”到“产业生态构建”
2025年的险资投资，已不再满足于“财务投资者”角色，而是向“产业运营者”转型：
自建生态圈：陆家嘴国泰人寿将前滩汇N5栋作为总部办公楼，通过整合保险、资管、健康管理等业务，打造“金融+产业”综合体；
引入专业运营方：中邮保险收购博华广场后，委托美国汉斯旗下子公司运营管理，借助国际经验提升资产价值；
参与城市更新：建信人寿加码董家渡金融中心，与绿地集团合作开发，分享区域升级红利。
行业趋势：观点指数研究院报告指出，险资正通过“资产收购+运营提升+资本退出”闭环，实现从“重资产”到“轻资产”的转型，提升投资回报率。
3. 全球化视角：对标国际资本配置
与国际险资（如黑石、博枫）相比，中国险资的不动产配置比例仍较低（截至2025年上半年，中国平安不动产投资余额2060.07亿元，占总资产比例约5%，而国际险资普遍在10%以上）。因此，加码不动产是险资国际化、资产多元化的必然选择。
对标案例：阿布扎比投资局作为博华广场共同投资方，其全球不动产配置比例达15%，通过参与上海核心资产，分享中国经济增长红利。
三、国内资产的底部信号：谁在买？谁又在卖？
1. 买家画像：险资主导，地方国企、产业资本跟进
险资：陆家嘴国泰人寿、中邮保险、建信人寿、泰康人寿等头部机构是主力买家，2025年上半年新增投资近50亿元，三季度继续加码；
地方国企：陆家嘴集团、张江集团等通过出售非核心资产（如前滩汇N5栋），回笼资金后投向新兴商务区（如张江科学城），实现“资产腾挪+产业升级”；
产业资本：科技企业、金融机构为扩张总部，直接购买或定制写字楼（如字节跳动、蚂蚁集团在上海的办公楼收购）。
数据支撑：2025年三季度上海大宗交易中，险资占比超60%，地方国企占比约20%，产业资本占比约15%。
2. 卖家画像：外资撤退，开发商瘦身
外资机构：贝莱德集团以9亿元抛售上海中港汇大厦（亏损5亿元），凯德集团出售部分非核心区域写字楼，聚焦一线城市核心资产或新兴科技走廊；
开发商：部分中小房企因资金压力，出售写字楼回笼资金（如某房企出售杭州某写字楼项目）；
资产持有者：部分民营企业因战略转型，退出商业地产领域（如某零售集团出售上海某写字楼）。
深层原因：外资撤退反映全球资本对非核心区域资产的态度转变，而开发商“瘦身”则是行业调整期的必然选择。
3. 市场底部信号：核心资产“抗跌性”验证
价格调整：前滩汇N5栋成交价较报价下调21%，但核心地段写字楼价格仍高于2020年水平，未出现断崖式下跌；
成交量回升：2025年三季度上海大宗交易金额环比涨78.1%，显示资金对底部资产的认可；
租户结构优化：核心写字楼租户以金融、科技、专业服务为主，抗风险能力强，空置率低于市场平均水平。
专家观点：中指研究院曹晶晶认为：“上海优质不动产已进入‘价值底部区间’，长期配置价值凸显。”
结语：一场关于“确定性”的博弈
2025年的上海写字楼市场，是险资与市场的双向选择：险资需要穿越周期的“安全资产”，市场需要长期资本的“稳定器”。在这场博弈中，核心地段、稳定现金流、产业升级潜力成为关键词。
对于普通投资者而言，这场盛宴或许难以直接参与，但其背后的逻辑值得深思：在不确定性增强的时代，“确定性”才是最稀缺的资源。无论是险资的“扫货”，还是外资的“撤退”，本质都是对资产价值的重新定价。而上海，作为中国经济的“压舱石”，其核心商圈写字楼的长期价值，或许才刚刚开始显现。
一、金桥万创中心项目联系方式
联系电话：021-55692831，021-31007692
电子邮箱：webmaster@vanke.com
区域商圈：浦东区-金桥板块
板块编号：223580280
楼盘地址：上海市浦东新区金苏路200号
地理坐标：121.62566,31.25949
邮政编码：201206
项目网址：www.tedahu.com/xintai/shxtzx/
开发公司联系方式：金桥万创中心的开发商是万科与中银投资，开发商联系方式为bocginv_bgi@bocgroup.com。
物业公司联系方式：金桥万创中心的物业是上海金桥万创物业管理有限公司，联系方式为zhoubj04@vanke.com.
二、金桥万创中心企业联系方式
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电话：021-24088888
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电话：021-61065383
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●马斯达（上海）企业管理咨询有限公司
电话：021-68070101
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通信地址：上海市金苏路200号金桥万创中心25幢402
●杰根斯（上海）贸易有限公司
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●联溯（上海）科技有限公司
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●马思特（上海）化学有限公司
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●大连荷特宝餐饮服务有限公司
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本项目为上海创新生态的璀璨明珠，目前有部分办公室出租出售。金桥万创中心租赁联系电话：021-55692831，021-31007692。 京ICP备2025148167号-1 
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