一个沉重的事实，北京顶级写字楼亚历山大，调整才刚刚开始！

发布时间：2025年11月15日 10:55   点击次数： 52次   来源：特达户   作者：北京写字楼网小编

在写字楼市场持续调整中，那些顶级写字楼也不能独善其身。你拿CBD来说，国贸、华贸、嘉里、银泰为代表的顶级写字楼，也一样出现空置率升高、租金持续下滑的现象，单价击穿10，这早就不是新闻了。上数据，权威机构的报告显示，第三季度CBD月租金单价平均257.8元，比去年同期是下降了10.2%，空置率也同比下降1.6%，这还只是官方的统计数据。这个市场状况，一线办公楼中介相信比我的感受更深，可以在评论区留言。

这一个巴掌拍不响，这个现象也并非单一原因所致，而是宏观经济市场供应，企业的选址逻辑这些综合因素叠加导致的。先说说宏观经济，国家的宏观经济转型呢，面临严峻的挑战，企业经营普遍采取降本增效，降低发展的风险。房地产、互联网、金融这些昔日的CBD金主，也正在经历深度的调整和增长放缓。这些企业对租金现在相对敏感，削减成本成为了最直接最有效的办公节流手段之一。

再加上CBD、燕莎这些东部区域的顶级楼宇，以往其核心租户都是财力雄厚的外资机构，而外资整体上的在华发展策略有多低调，大家相信是有目共睹的。几年前国际软件巨头预租中关村地标后，直接就违约退租的事还历历在目，咱们再说说市场层面，接下来几年的写字楼经营局势可以说是呈现史诗级的飙升，上数据！权威机构的数据报告，2025~2027这三年，北京办公楼市场有望迎来195万平米的新增供应量。

这其中CBD区域就占比达到了21%，也就是大约在41万平米左右。大家熟知的中服Z系列写字楼将大面积的集中入市，这将带来直接的正面竞争。这些新楼与硬件设施都比较好，设计上更符合现在办公的需要，比如更高的层高，更好的空调系统，更绿色的认证。那为了吸引首批租户初始租金都极具竞争力，形成了强大的价格洼地效应，这就意味着租户有了前所未有的新的选择，就必然对存量市场，尤其是租金最高的北京顶级写字楼宇造成冲击。

最后咱们再说说企业选址逻辑的变化，排在头一位的要说那就是成本考量了，也是最直接最核心的驱动力。CBD的顶级写字楼，租金水平长期以来都是北京甲级写字楼市场的天花板，而新兴区域的优质甲级写字楼，办公室租金有可能只有CBD的60%~70%甚至更低。对于一个需要上千或者上万平米的办公空间而言，搬迁后每年节省的租金成本可以达到千万甚至更多的人民币，这对于企业财务的吸引力是致命的。

其次，选址的逻辑从面子到了里子，过去在顶级写字楼办公是公司实力和品牌的金字招牌是具有极强的象征意义。那现在企业更加务实了，财务健康比门面更重要。这让我想起来一个投资大佬他在国贸中心租约到期，因为自己已经不再需要高租金的办公室来标榜身份和企业品牌了，所以就提出搬离，最后还好是业主方下血本，这大哥才勉强留下来的。

选品逻辑的变化三那就是更注重效率和体验。人们不再一味的追求热点商圈，而是考虑员工结构和上下班的居住平衡。像丽泽、望京、副中心这样的新兴的商务区，它与大型居住区连接的更紧密，能有效的缩短员工通勤时间，更有利于招聘的吸引力。一些企业也会把自己的非核心职能部门，比如说后台共享服务中心，迁到那些成本更低的区域来实现总部加分部的优化布局，这也将弱化他们对北京顶级写字楼的需求。

最后，说说中心思想，上述的北京顶级写字楼面临的挑战是一个时代的转折点，对于这些顶级写字楼的业主而言，过去依靠核心地段和旧的品牌认知就能躺赢的时代已经结束了。他们必须通过硬件升级、服务质量提升、灵活的租赁条件以及打造全新的品牌认知来适应新客户的选址观念，这样才能跑赢大势。