零租金，办公室租金换股权这些事靠谱吗？最近，广州市黄埔区是又放大招，针对几个重点产业的招商引资，他们推出了免租金的操作，目的是为了降低企业的空间要素生产成本。这个举措引起了社会的广泛关注，那么会对办公楼市场有多大的影响？会持续吗？会成为未来的一种普遍的空间经营方式吗？今天我们来说说这个话题。
还是具体先从黄浦区的这个事说起。首先，黄浦区一共是拿出了区属的13个产业空间，共计15万平米的面积来做试点，而黄浦区市场上具有办公楼性质的写字楼和园区加起来，保守数字也有1200万平方米，其实占比不大。对广州写字楼市场的租金水平、空置率水平也不会产生实质的影响和改变，其次，这次的政策也不是针对所有的产业都给予零租金，而是针对智能网联、新能源汽车、生物医药与健康、低空经济与航天航空、人工智能，以及新型显示与集成电路，这6大类战略产业和未来产业的招商引资项目，而其他更多的传统产业的企业是享受不到这个政策的。
另外，这个零租金也不是说租约全程的，而是说企业签约3年前两年办公室免租，签约6年的前3年办公室免租。免租期过后，还是会按照市场化来收取租金的。这个过程，更多的是地方政府对于战略新兴产业的孵化和投资的意义居多，也就是说这些重点产业在前期起步的时候为他们减负。
以上我们从黄浦区案例的具体条款来看，似乎对整个广州办公楼市场不会有太大的影响。那么我们用更宏观的视角来看，会不会市场上更多的绝大多数的写字楼和园区都采用这种零租金租金换股权的方式来实施资产管理呢？结论也是不会的。
我从房地产经济学角度来解释这个问题，任何的办公楼和园区，这些商业地产，其实从房地产角度都是由两个价值属性构成的，那就是资产价值和生产资本。价值资产价值意义上的租金背后的逻辑是，房价地价是跟地方财政紧密相关的，所以租金高一些没毛病。而生产资料价值意义上的租金背后是企业的经营成本，是地方政府的营商环境稍低一些，可能更有利于企业经营。
所以，你们看。这两者就像硬币的两面，是不能独立存在，也是相反相悖的。而我们假设全社会办公楼租金都是零，那是不是资产价值也就不存在了？要知道，我们全国的商业地产资产价值保守估计也有50万亿规模。谁敢让这个价值崩掉，这也和我们国家千方百计的稳定住宅市场让房地产市场软着陆是一个道理，因为涉及到房价，涉及到十几亿中国人的国民财富。
而那你可能要说了，不是以办公室租金换股权吗？不一样能够实现收益吗？我告诉你，那个更不靠谱，我用两个最简单的道理来解释，你一听就明白。我们都知道，中国的小微企业平均寿命就是2.5年，可想而知，两到三年下来，只有极少数的企业会存活下来。另外，我们会常说一句话，创业就是九死一生的，这话可不是文学表述，而是数学概念，就这么残酷。
不管是传统产业还是新兴产业、未来产业，这是事物的基本规律。所以你想想，如果真的全方位都用租金换股权的方式来经营办公楼资产，那么恐怕大量的写字楼开发商、园区经营商都得赔进去。那么，进一步再说，零租金这个事只能是昙花一现吗？会持久吗？答案是会。
未来有可能更多的地方政府会拿出来他们的产业空间来干这个事，因为这是一种完成招商引资，快速培育产业环境的好办法。而且也会有市场化运营的资产方业主方，拿出自己的管理面积的一部分来做这种传统收租之外的经营方式补充。这是可行的，也是无奈的，因为那些面积闲着也是闲着。
一、中核商务中心项目联系方式
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二、中核商务中心企业联系方式
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项目地址：广州市白云区福泰东路38号
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