公寓归为耐用消费品，90% 的人都错了。关于公寓归为大宗耐用消费品这事，这几天，网上又吵翻了。有人认为，公寓从此彻底没了投资价值，以后，全要贬值；但也有人认为，以后彻底市场化了，公寓价格又要几倍地涨。今天，我以 30 多年的从业经历，说几句大实话，全行业我觉得没几个人敢说。听懂了，可能直接改写你买公寓囤房的逻辑。

首先，说说公寓归为大宗耐用消费品这事，到底是怎么回事？7 月 13 号，国务院，在关于扩大消费十五五规划文件里边的第三三部分，谈到关于促进大宗耐用商品消费当中，把住房消费包括了进来。那怎么理解这个政策的动作？是有深意还是普通未知？是逻辑的转变还是过度的解读？弄清这一点是理解解读这个政策的关键。

那我的结论，是前者。因为这是第一次在国家级五年规划里面，把住房正式的归入大宗耐用消费品的这个体系。是什么？首次最高层级最明确的官方的定性，并且是和汽车家电并列，并且是排在首位。所以说，肯定是底层逻辑的根本性的转变，是身份的换证，而不是过度的解读。

那过去，房地产是等于支柱产业加投资品加金融资产，核心，就仨字：涨。现在和以后，住房，要等同于大宗的耐用消费品，和汽车冰箱的是同属一类，买来用会折旧，有持有的成本，靠品质来驱动。传递的清晰信号是非常清楚的，就是房住不炒，从口号，落地为了行业的定性，标志着，炒房时代是彻底的终结，居住消费时代正式的开启。而这，将伴随着三大逻辑的彻底的转向。

那第一个，就是属性的逻辑。那么，从投资增值要转向居住使用价值取向，是好公寓所代表的安全、舒适、绿色、智慧的，不再只是看地段的涨幅。

那么第二就是市场逻辑。从增量开发土地财政要转向存量的更新，转向买公寓装修家居物业的这样的一个消费的闭环。

第三就是政策的逻辑。那么从防风险控公寓价格，要转向促消费、提品质、保民生。那么政策上是降首付、利率取消限购支持改善推进老旧小区的改造。

但是为什么又说 90% 的人都解读错了？一方面，公寓天然的消费投资这个双重的属性并没有被否定。那本次政策，只是标志着次序的更迭。那过去，买公寓，首先考虑会不会涨，能不能赚，投资属性，是主角居在首位，居住只是次要，那这是旧的楼市逻辑。这一次，国家级的文件，重新归类为消费，根本，它不是删除掉投资的功能，而是，强制性的调换主次的关系，居住消费变成了第一属性，投资增值，只能是附带的结果。

那举个例子说，就是汽车也是大宗的耐用的消费品，高端的豪车，依旧是有保值的功能的，也能够转手赚钱，但是，没有人买车的核心目的，是为了炒车暴富。所以未来的公寓，就是这个逻辑。

那另一方面，有人认为，既然归为了消费品市场化，是不是就会要随便涨跌？放量炒房了？其实这完全是两码事。未来的主基调，是双轨制：保障房托底民生，商品房走品质消费的路线。未来楼市的市场化拼的不再是地段的涨幅杠杆投机，而是，公寓本身的居住品质。那也就是政策所力推的好公寓，采光、适老、绿色、物业。

那对于普通购房者的影响又有哪些？我们应该怎么做？就实只单说，也就是三点。第一个，刚需改善买公寓的这个，优先是要看居住的舒适度，不要再赌这个涨价了。第二，就手里多套的这种普通的老破小，别抱着大涨的幻想了，持有，其实折旧成本，物业费，这些不如赶紧进行优化。那第三，就是极少数核心地段的优质的改善房，还会有个保值的能力，甚至有一定的增值的能力，但是普涨的这种格局，就很难再出现了。

所以，我最后，问大家一个问题：那你觉得把公寓定义成消费品是政策底层逻辑的大转向，还是偶然为之的过度的解读？评论区聊聊您的看法。