一、项目基本信息

项目名称：张江AI未来街区（海豚湾）

项目地址：上海市浦东新区海科路777弄、929弄、999弄、1199弄

所属板块：张江科学城中区、张江人工智能创新小镇核心区

开发运营：星月投资开发，星跃物业运营

竣工时间：2020年11月

所获荣誉：2021年德国ICONICAWARDS标志性建筑设计奖"至尊奖"

产业定位：AI场景验证、企业总部、产品体验中心；聚焦AI大模型、GPU/AI芯片、计算机视觉、自动驾驶、生物医药、集成电路

二、规划与建筑参数

总建筑面积：约6.5万㎡

建筑组成：18栋滨河独栋，分A/B/C/D四个街区

楼层状况：地上1-3层，地下1层

容积率：0.8

绿化率：35%

产权性质：商业产权，通天然气，可整栋冠名，可租可售

设计概念："穿街引园"，南北向小径联通城市街道与滨水步道，东西向设置园林式空间序列

建筑形式：无柱设计，玻璃幕墙立面配竖向遮阳线条，楼体沿河布局，楼间设水景庭院、景观步道、草坪与乔木

公共空间：路演广场、静思花园、街角广场、内街、滨水步道

三、空间与租赁

租赁方式：整栋租赁、整层租赁

独栋面积：约1300-2500㎡（主力1300-2564㎡）

整层面积：300-500㎡

得房率：超80%

户均有效使用率：120%-150%

附赠空间：私家庭院、下沉庭院、屋顶花园

交付标准：毛坯交付、现状交付

免租期：重点AI、集成电路、生物医药总部项目可申请延长

四、硬件设施

层高：首层大堂挑高8-9米，标准层4.5米，地下一层5.8-6米

楼板承重：标准层约300kg/㎡（约3kN/㎡）

空调系统：VRV中央空调，独立控制，24小时开放

配电容量：100W/㎡，可增容

电梯配置：每栋配置独立客梯与货梯

停车位：220个地下车位

网络接入：电信、联通、移动

五、费用标准

租金报价：5.0-6.5元/㎡/天

物业费用：办公19.6元/㎡/月，商业30元/㎡/月

停车费用：450-500元/月/辆

六、入驻企业

沐曦半导体、韬润半导体、新石器无人车、久瓴智能、凯莱英医药、美年大健康、江苏银行、杭州银行

七、AI水环（"智之环"）

位置与功能：AI未来街区组成部分，串联模力岛、模力场等组团，以水岸绿道连接产业楼宇与商业街区，形成慢行闭环

实景试验场：1公里滨河智慧试验带，落地数字孪生水系、无人船、无人机巡河、水质AI感知、智慧照明、滨水AI艺术装置，支持无人车与机器人实景测试

空间组合：与室内双塔、模力盒共同构成"室内+水岸"体验场景

八、园区配套

星巴克、LAVAZZA咖啡、棉里咖啡、台乡缘商务餐饮、荣兴酒家、张江智选假日酒店、五峰书院、健身中心、AI路演空间、银行网点

九、交通配套

轨道交通：地铁13号线学林路站约400米（步行5-8分钟），13号线中科路站约700米，21号线（在建）同站换乘

自驾路网：紧邻中环金科路匝道，接罗山路高架；至浦东机场约30分钟，至虹桥枢纽约40分钟

周边路网：祖冲之路、华夏中路、申江路

十、周边资源

科研机构：上海科技大学、李政道研究院

产业地标：张江科学会堂、张江人工智能岛、科学之门

周边园区（约3公里范围内）：张江药谷、浦东软件园、张江创新园、张江集电港、传奇广场、长泰广场、汇智国际商业中心、展想广场

十一、政策支持

AI要素券：新落地企业可申领算力券、模型券、语料券，各最高100万元，最高100%补贴

示范场景补贴：AI标杆示范项目最高1000万元，公共研发平台最高2000万元

低成本办公：孵化空间低至1元/㎡/天

人才住房：青年公寓月租≤2000元，最长3年；可申请7-14天免费创业住宿

产业基金：配套20亿元AI种子基金

叠加政策：浦东新区、张江科学城常规政策（高新技术企业扶持、研发投入补贴、人才明珠计划、经济贡献奖励）

十二、在租房源（海科路999弄）

房源：3号楼约1574㎡，毛坯整层，可分割

实用率：约70%

租金：4.6-5.7元/㎡/天

物业费：19.6元/㎡/月