张江AI未来街区（别名海豚湾），坐落于上海市浦东新区张江科学城AI小镇核心区域，具体地址涵盖海科路777弄、929弄、999弄、1199弄，是张江人工智能岛的核心延伸载体，也是张江科学城核心区稀缺的低密度滨水独栋产业园区。项目由星月投资（上海兴科置业有限公司）开发运营，星跃物业提供物业管理服务，总建筑面积约65000㎡，于2020年11月竣工交付，整体容积率0.8、绿化率35%，凭借创新的建筑设计，斩获2021年德国ICONICAWARDS标志性设计奖至尊奖（BestofBest）。

项目整体规划18栋滨河独栋建筑，分为A、B、C、D四大街区，建筑格局为地上1-3层、地下1层，主打整栋租赁模式，独栋建筑面积区间1300-2564㎡，主力户型面积1894-2200㎡，标准层面积450-750㎡。项目为商业产权，预留燃气管道接口，支持企业整栋冠名，可租可售，交易方式包含股权交易，交付标准分为毛坯交付、现状交付两种。

建筑采用“穿街引园”的开放式设计，打破传统产业园封闭格局，通过纵横交错的步道串联城市街道、内街广场与智慧河滨水景观，实现街区、城市、自然景观的融合。园区规划路演广场、静思花园两大公共空间，分别适配企业路演发布、商务洽谈及市民休闲场景。建筑体量错落设计，形成城市、内街、滨水三重空间界面，搭配镂空石材围墙、星空吊顶等细节设计，兼顾公共开放性与景观层次感。

园区采用立体庭院系统，每栋建筑均附赠私家庭院、下沉庭院及屋顶花园，庭院面积约100-300㎡，户均空间有效使用率可达120%-150%，整层得房率超80%。硬件设施配置标准化，地上建筑层高4.5米，首层大堂挑高8-9米，地下一层层高5.8-6米；1-3层楼板承重约3KN/㎡，每栋独栋标配1部客梯、1部货梯，搭载24小时独立VRV自控空调，配电容量100W/㎡且支持增容，电信、联通、移动三大网络全覆盖。

园区配套体系完善，商务与生活配套齐全。物业收费区分业态，办公业态19.6元/月/㎡，商业业态30元/月/㎡；配备220-259个地下停车位，车位月租金450-500元。园区内部入驻星巴克、LAVAZZA咖啡、台乡缘、荣兴酒家、各类银行等商业配套，同时设有AI路演空间、健身中心、五峰书院，配套国内首家AI智慧酒店，拥有1公里滨河智慧试验带，可支撑无人车、机器人实景测试。

区位交通优势突出，轨交方面，距离地铁13号线学林路站约400米、中科路站约700米，临近在建21号线，可实现同站换乘；自驾紧邻中环、罗山高架金科路匝道，30分钟可达浦东机场，40分钟直达虹桥枢纽，周边祖冲之路、华夏中路等主干道路网密集。项目毗邻张江科学会堂、张江未来公园、浦东人才港等核心产业地标，周边集聚上海科技大学、李政道研究院等科研院校，产业科研资源密集。

项目聚焦“AI+商业体验”核心定位，主打AI技术展示、轻型研发、创新体验、科创总部业态，适配人工智能大模型、芯片、计算机视觉、自动驾驶、生物医药等科创企业入驻。依托张江人工智能创新小镇产业规划，小镇规划面积2平方公里，规划2030年实现千亿产业规模、千家入驻企业的发展目标，园区可全面享受小镇专项政策，包括最高百万级AI要素券补贴、千万级示范场景补贴、低成本办公空间、人才住房扶持、创业住宿补贴及20亿产业种子基金投融资对接服务，同时叠加浦东新区、张江科学城高新企业、研发补贴、人才扶持等常规政策。

目前园区已形成成熟产业生态，入驻沐曦半导体、韬润半导体、新石器无人车、凯莱英医药、美年大健康、江苏银行、杭州银行等优质企业。项目租金报价5.0-6.5元/㎡/天，针对AI、集成电路、生物医药重点总部项目，可申请更长免租期，是张江科学城集研发办公、场景验证、商务交流、生态协同于一体的优质独栋科创载体。