一、园区基础概况

锦绣申江又名金桥华虹创新园，项目坐落于上海市浦东新区锦绣东路2777弄（近申江路、金豫路885号），地处金桥经济技术开发区核心区域、中国（上海）自由贸易试验区金桥片区、金色中环发展带、大张江科创片区叠加范围，为金桥“东方智造城”核心载体。

本项目为国企开发运营产业园区，由上海华虹（集团）有限公司旗下全资子公司上海华虹置业有限公司投资开发建设，上海华锦物业管理有限公司提供物业服务。项目始建于2011年10月，存在2012年、2014年两个建成投运时间记录。

园区总占地面积约10.8万平方米，总建筑面积约34万平方米，其中地上建筑面积约27万平方米，地下车库建筑面积约7万平方米。园区整体规划容积率2.5，绿化率25%，建筑限高50米。园区建筑群落由33栋总部办公楼、1栋综合服务中心、1栋人才公寓组成，另有资料记录园区整体包含36栋5-12层研发办公楼。

园区整体建筑采用玻璃幕墙搭配干挂石材外立面，规划“四轴、一心、一环”景观体系，配置多层次绿化、跌水景观、休闲广场等设施，为低密度花园式科创园区形态。园区整体定位为创新产业集聚生态圈、文创产业平台、科技智慧园区，契合金桥开发区“优二进三”产业升级战略。

二、硬件建筑参数

园区单栋办公楼楼层高度为5-12层，大堂挑高4.2米，标准层高3.9米，室内净高3.8米。园区整体得房率区间为70%-75%，核心区域得房率约75%。

楼板承重方面，楼宇底层承重500KG/㎡，标准层承重300KG/㎡；配电容量标准为100瓦/平方米，支持按需增容。网络接入覆盖电信、联通、移动三大运营商。

电梯配置方面，单栋楼宇配备2部三菱客梯+1部货梯，部分楼栋配置3部客梯+1部2吨三菱货梯，实现客货分流。空调系统采用VRV独立中央空调，常规开放时段为每日08:00-22:00，支持24小时自主调控使用，无额外加班空调费用。

停车配套方面，园区地下车库共设置2000余个机动车位，精确统计车位总量为2210个，其中包含70余个新能源充电位。车位月租费用存在200元/个、400元/个、400-500元/个、500-650元/个多个区间标准，临时停车按小时计费。

三、租赁相关信息

园区租赁面积段覆盖广泛，最小租赁面积60㎡、98㎡起租，可租赁区间为20㎡-12000㎡，常规灵活分割面积为60㎡-1100㎡，标准单层面积530-1200㎡、主流整层面积约1100㎡，独栋楼宇最大租赁面积可达8158.45㎡、8100㎡、12000㎡。园区户型支持自由分割，适配初创办公、中型企业整层办公、企业独栋总部、研发实验室等多种使用场景，所有独栋楼宇支持企业独立冠名。

交付标准分为两种，分别为标准交付、精装交付。标准交付包含吊顶、中央空调、照明系统、防静电架空地板；精装交付为全配格局，配备办公桌椅、绿植等设施，可直接拎包入驻，同时支持企业个性化定制装修。园区可提供50-150㎡精装办公方案、100-300㎡实验室方案、500-1500㎡现状遗留方案，同时设有生研湾Labbay生物医药专业研发平台，配备100-150㎡精装BLS-2级分子、生化、细胞实验室及共享仪器平台。

租金及物业费用方面，园区参考租金区间跨度较大，基础租金1-3.3元/㎡/天、常规租赁租金1.5-4元/㎡/天，独栋专项租金2.5-3.5元/㎡/天，核心精装房源参考单价2.5元/㎡/天起、部分房源3.6-4元/㎡/天，实行一户一价标准，最终价格以楼层、朝向、户型、租期及现场洽谈结果为准。园区统一物业管理费为8.8元/㎡/月，包含常规时段空调使用、园区安防、保洁、绿化、公共设施养护服务。

四、区位与交通条件

区位层面，园区地处金桥城市副中心核心，处于金色中环发展带、自贸区、大张江科创片区三重政策叠加区域，西连陆家嘴金融贸易区，北邻外高桥保税区，南接张江科学城，周边毗邻碧云国际社区、浦东足球场、张家浜楔形绿地、世纪公园、汤臣高尔夫、金桥太茂商业广场、华山医院东院、浦东外国语学校东校等配套资源，1.5公里范围内覆盖维也纳酒店等商旅配套。

公共交通方面，园区紧邻上海地铁14号线金粤路站，步行距离约200米，步行时长2-5分钟；临近14号线浦东足球场站，步行约10分钟，同时毗邻在建21号线，可联动9号线轨道交通。园区开通专属共享接驳巴士，可直达地铁2号线广兰路站、6号线与12号线巨峰路站、9号线台儿庄路站。地面公交覆盖浦东42路、浦东77路、573路、987路、1058路等十余条线路。

自驾交通方面，园区紧邻锦绣东路、申江路城市主干道，配备中环高架4对上下匝道，车行2分钟即可接入中环快速路，可快速通达张江、陆家嘴、前滩、外高桥等核心板块。距离上海迪士尼度假区约15分钟车程，距离浦东国际机场约20-30公里、虹桥国际机场约30-50公里。

园区区位交通配套在金桥片区园区中具备明显优势，金桥片区其他园区至地铁站步行距离均超800米，本园区为片区内少有的地铁200米级产业园区。

五、产业发展布局

园区核心产业格局为“1+X”科创产业体系，核心主导产业为集成电路、半导体及信息技术，重点培育发展人工智能、生物医药、新能源汽车、智能硬件、高端智造、移动互联网、文化创意、视频视讯、第三方服务平台、科技金融等战略性新兴产业，主打硬科技产业发展方向，适配企业总部落地、研发办公、规模扩张、成果转化全周期发展需求。

园区为浦东新区文创园区、上海产业园区典型样本，已形成成熟的集成电路中小企业特色产业集群，深耕芯片设计、设备材料、制造封测、下游应用全产业链布局，聚焦科技企业研发中心、区域总部、运营中心落地。

六、园区配套设施

商务配套：园区设有综合服务中心，配备专业会议中心、200人多功能会议中心、路演厅、联合办公空间、企业服务窗口、图文打印门店，可按需预订使用，满足企业会务接待、商务洽谈、项目路演等需求。

生活商业配套：园区内设两大公共员工食堂，配套数十个特色餐饮档口，已入驻泓叶新景、乡村基、时春食春·食集、大米先生、鼎尉·泉州牛肉、超级碗、Kpro肯律轻食等特色餐饮，同时引入星巴克、Manner、瑞幸、喜茶、肯德基、赛百味、全家、便利蜂等连锁品牌，覆盖日常就餐、休闲消费需求。园区配备24小时便利店、健身房、标准篮球场、亲子托育机构等便民设施。

居住配套：园区配套1栋人才公寓。

物业服务：由华锦物业自持运营，提供24小时专业安防、全域保洁、园区运维、设施设备养护等标准化服务。

七、入驻扶持政策

园区隶属于张江高新区、浦东新区、金桥片区、自贸区多重政策覆盖范围，入驻企业可叠加享受对应区域产业扶持、研发补贴、人才奖励、税收优惠等政策红利。

园区具备孵化器资质，符合条件的科创企业可申请孵化器房租补贴，最高补贴1元/㎡/天，可有效降低初创企业运营成本。同时园区可为企业提供高企认定、专精特新申报、人才落户、创新券、博士后资助、研发设备专项补贴、租金减免等项目申报辅导服务。

环评安评方面，常规办公入驻无需单独办理环评与安评；轻型研发、实验类特殊功能入驻，园区可配合规划环评、排污动线及消防分区规划，提供建筑资料支持企业合规申报。

八、入驻企业资源

截至目前，园区已汇聚200余家科创企业入驻，形成完善的硬科技产业生态圈，产业上下游协同性强。集成电路产业链入驻企业包含长电科技、芯成半导体、华虹计通等行业龙头；人工智能领域入驻黑芝麻智能、仙工智能等企业；生物医药领域入驻威海威高、碧研生物、礼邦医药、诗健生物等研发企业；同时汇聚密尔克卫、国金证券、平安系机构、挪亚检测认证、中科建设、平安普惠、莱茵生物等多元化企业。