张江在线新经济生态园项目介绍

一、项目概况

项目名称：张江在线新经济生态园（二期亦称上海城市网邻产业园）。

项目地址：上海市浦东新区盛荣路333号，亦称昌飞路186号；二期位于博宇路56弄。

开发运营：东久新宜集团（东久集团）。

物业管理：东久物业，自营物业。

用地性质：C6教育科研用地，科研104地块。

竣工时间：2025年5月。

项目资质：上海市第二批特色产业园区，投资上海2021年发布的重要发展规划项目。

项目定位：以在线新经济企业总部、研发中心为主的在线新经济产业集聚引领区。

项目布局：由北区（B2a-01、B2b-01地块）、中区（B3a-01、B3b-01地块）、南区（B3b-06地块）三部分组成，采用中间低、两侧高的山谷式布局，退台裙楼铺陈于中央景观轴线。

二、区位与交通

四至范围：南至军民路，西至盛荣路，东至昌飞路，北至博宇路，位于浦东金色中环发展带、张江科学城核心区。

快速干线：距中环、华夏路高架0.5公里，距外环2.0公里。

轨道交通：距在建21号线军民路站约300至500米，步行约4至5分钟；距在建21号线博宇路站约300至500米；距13号线中科路站约900米；距11号线、16号线罗山路站3公里；距2号线金科路站4公里；距机场联络线康桥东站3公里。周边规划覆盖27号线。

道路与公交：周边有中环高架、龙东大道等城市快速路；金科路军民路公交站443米，途经浦东70路、浦东25路；二期周边途经浦东58路、118路。

枢纽距离：距上海市中心人民广场约13公里，公共交通30分钟内可达；距上海浦东国际机场约32.4公里，公共交通1小时内可达；距虹桥火车站、虹桥机场约45分钟车程。

接驳班车：园区开通接驳班车，往返13号线中科路站、11号线与16号线罗山路站、2号线金科路站。

三、规模与分期

总用地面积：约95,966平方米（约9.6公顷）。

总建筑面积：约522,966平方米（约53万平方米），其中地上建筑面积约33万平方米。

容积率：3.2至3.7。

产品构成：8栋高层、4栋多层。

一期：用地面积约16,865平方米，总建筑面积约82,791平方米，定位精品研发办公，已建成投入使用。

二期：用地面积约29,454平方米，总建筑面积约165,862平方米，占地约2.9万平方米，由3栋高层研发塔楼（1号楼18层、2号楼12层、3号楼16层）及裙房组成。

三期：用地面积约49,647平方米，总建筑面积约274,313平方米，定位园区核心研发办公区。

建筑层数：高层12至18层，独栋3层；地下设2层地库。

四、建筑与技术参数

大堂层高：约10米。

层高：首层约6米，三期部分楼栋首层约10.5米；标准层层高4.5米；标准层办公区域净高约3.1米。

得房率：约70%；柱距9至12米，采用贴边柱设计，核心筒居中布置。

标准层面积：约2,224至2,633平方米；二期标准层约2,187至2,200平方米。

楼板承重：标准层约350公斤/平方米，其中约20%重载区约700公斤/平方米；底层、首层约500公斤/平方米。

电力配置：150VA/平方米；二期标配115W/平方米，可增容至200W/平方米；双回路供电。

幕墙系统：框架式玻璃幕墙，竖向窄条铝板通风窗，超白夹胶中空Low-E玻璃，空气中空层，传热系数1.8W/(m²·K)。

电梯配置：客梯8部，载重约1,800公斤，1F至顶层；VIP客梯1部，载重约1,800公斤，B1F至顶层；货梯（消防电梯兼货梯）1部，载重约2,000公斤，B2F至顶层；地库转换梯2部，载重约1,350公斤，B2F至1F。电梯品牌为三菱；二期货梯载重2吨，轿厢尺寸2米×2.1米×2.95米。

空调系统：24小时VRV独立控制中央空调，分户计量、独立控温。

网络接入：5G专网全覆盖。

环评条件：104地块可办理环评，预留独立废水、废气专用管井与集中排放系统，可设置研发实验室，支持小试、中试。

五、空间与租赁

租赁面积：150平方米起租，可至2,200平方米整层；另有66至500平方米精装单元（可组合）、独栋1,500至41,000平方米产品。

标准层可选面积：1,500平方米、2,200平方米、3,000平方米。

交付标准：标准交付、精装修带家具拎包入驻、定制装修三类，毛坯整层可自主装修。

租金报价：约3元/平方米/天，区间2.5至4元/平方米/天，一房一价。

物业管理费：18元/平方米/月（精装运营板块20元/平方米/月）。

停车位：地下车库约964个，含新能源充电桩；车位费450至500元/个/月，非固定车位515元/月，固定车位822元/月。

六、产业定位与入驻企业

主导产业：在线新经济、人工智能、生物医药、医疗器械，延伸覆盖大数据、在线服务、数字内容、集成电路、机器人、硬科技研发。

技术方向：AI行业大模型、公共数据开放应用，数字人、无人车、机器人、飞行器等智能终端。

入驻企业：58同城、安居客、途家、58到家、赶集、人人车、斗米兼职、奈学教育、小鹏汽车、百度昆仑、阿里平头哥、传音控股、盛趣游戏、叮咚买菜。

七、区域产业基础

张江科学城规划面积220平方公里，集聚企业24,000余家，国家、市级研发机构150余家，跨国公司地区总部58家，高校和科研院所近20家，从业人员逾40万。

八、园区与周边配套

园区配套：1,200平方米员工食堂、星巴克、比星咖啡、全家便利店、国大药房、自动贩卖机、乐刻健身、下沉式商业广场、共享会议中心、路演厅、花园广场、共享GPU算力平台、概念验证中心、知识产权服务站。

周边配套：陆悦天地购物广场（约16万平方米）、万科2049商业街、新启汇商业广场、张江科学会堂、川杨河滨水公园、张江科学之门双子塔、上海科技大学、浦东国际人才港；酒店包括希尔顿、智选假日酒店、全季酒店（约100米）。

九、政策支持

可申报张江科学城相关产业扶持与人才政策；享受孵化器补贴每年14.6万元。