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2024年深圳写字楼市场状况与报告

发布时间：2024年12月17日 15:11 297浏览

一、2024年深圳写字楼市场呈现出以下状况：

供应方面

新增供应持续高企：2024年第三季度深圳甲级写字楼市场有两个新项目入市，新增面积14.8万平方米，总存量达1137.6万平方米。预计2024年第四季度还有四个新项目交付入市，将为市场带来17.4万平方米的供应面积。

未来供应集中在特定区域：从区域来看，2024及2025年前海新增供应在全市分别占比46%、43%；2025年后海新供应占比提升至30%；2026年，深圳湾超总新供应占比有望达70%。

需求方面

部分行业需求活跃：信息技术行业需求延续积极，金融及专业服务业需求维持稳健，两者对新达成租赁成交的贡献合计超六成。此外，消费者服务与零售及贸易行业的租赁需求也保持相对积极，硬科技企业如半导体、存储等相对活跃。

企业搬迁需求增加：在降本增效的需求下，企业更注重成本控制，低租金、长免租期、定制化装修服务等因素促使企业进行搬迁或原址续租，尤其是从传统商务区向新兴商务区搬迁。

空置率方面

整体空置率有所波动但仍处于高位：2024年一季度末深圳写字楼空置率突破30%至30.6%，第三季度甲级写字楼空置率环比微升0.1个百分点至29.9%，全市空置率环比下降1.0个百分点至26.2%。

区域差异明显：新兴商务区如前海、宝安等部分次新物业空置率有所下降，其中前海在2024年第三季度净吸纳量达5.7万平方米，空置率分别环比下降了2.4个百分点。

租金方面

租金普遍下降：多数业主为吸引租户提供租金优惠，甲级写字楼租金指数环比下降2.1%、同比下降6.7%，平均租金降至每平方米每月156.2元。全市甲级写字楼平均净有效租金环比下降3.6%至157.5元每月每平方米。

租金下行趋势或延续：由于新增供应持续放量，而需求增长相对缓慢，预计租金在竞争压力、结构性因素及年末指标压力影响下，下行趋势难以改变。

二、2024年深圳写字楼市场报告的主要内容：

第一太平戴维斯2024年第三季度报告

供应与存量：2024年第三季度深圳甲级写字楼市场有两个新项目入市，新增面积约14.8万平方米，截至季末全市甲级写字楼总存量达1137.6万平方米，同比扩张6.1%。

需求情况：政企联动招商带动新增企业办公需求释放，叠加低租金环境刺激降本型搬迁需求增长，甲级写字楼季度净吸纳量环比上升10.9%，至9.3万平方米。信息技术需求延续积极，金融及专业服务业需求维持稳健，上述行业对新达成租赁成交的贡献合计超六成，消费者服务与零售及贸易行业的租赁需求也保持相对积极。

空置率：全市空置率受新增供应影响环比微升0.1个百分点，至29.9%。

租金情况：租户方市场延续，多数业主愿提供更多租金优惠加速去化，租金指数环比下降2.1%、同比下降6.7%，平均租金降至每平方米每月156.2元。

未来展望：2024年第四季度预计有四个新项目交付入市，共为市场带来17.4万平方米的供应面积，至年末全市总存量将达1155.0万平方米，同比扩张5.8%。政府招商引资的持续发力，叠加各项激励政策的支持，源自信息技术、金融、现代服务业等行业的新增需求将继续释放，但短期内鉴于多数企业的经营压力，企业房地产策略或保持谨慎，第四季度整体空置率及租金走势或继续承压。

仲量联行2024年上半年报告

市场活跃度与需求特点：上半年深圳甲级办公楼市场整体呈稳健复苏态势，市场活跃度有所回暖。租赁需求以小面积成交为主，单笔面积小于1000平方米的成交占总成交数量近六成，且多数位于福田核心片区和前海等新兴子市场。成本导向型搬迁依然是市场的主旋律，存量办公楼租户则倾向选择以更加贴合市场的条件进行续租。

行业租赁情况：传统金融与科技互联网行业贡献了多笔超3000平方米的大面积租赁成交。

空置率与租金走势：截至二季度末，深圳全市办公楼空置率约为24.6%，较2023年年末下降约0.9个百分点，其中前海子市场空置率改善最为明显。上半年租金水平整体维持下行通道，二季度办公楼租金降幅略有收窄，租金环比下降约1.8%。

未来供应：预计到年末全市还有约百万平方米新增供应入市，年内办公楼空置率仍有上行压力，租金水平预计将延续下行趋势。

高力国际2024年三季度报告

市场表现：2024年第三季度深圳甲级写字楼市场以价换量成效凸显，净吸纳量环比上升61%至15.2万平方米，接近五年来季均水平，年内累计净吸纳量超去年全年。空置率在多个存量项目的有效去化支撑下连续两个季度企稳，环比收窄0.1个百分点至27.0%。

行业分布：互联网及科技表现一枝独秀，总量占比达35%，半导体、存储等硬科技相关企业相对活跃，其中近40%的成交发生在前海；而金融业占比下降至11%，以律所、人力资源服务为代表的专业服务业占比与其持平；此外，批发零售占比提升至8%。

租金情况：全市甲级写字楼平均净有效租金环比下降3.6%至157.5元每月每平方米。

未来供应：根据当前建设进度，预计未来三年年均供应量约126万平方米，主要集中在南山。前海、深圳湾超总未来三年将加速崛起，而后海则有望在经历供应高峰后进入成熟运营期。