走进中海大吉巷，首先映入眼帘的是一处处青砖灰瓦的古建，和同样青砖灰瓦的仿古商业建筑。在古建区域以东，林立着7座写字楼，按照英文字母“Z”形排列。在首都规划建设委员会的限高要求下，7座写字楼都没有超过 45m 高，与其他写字楼类似，也是常见的深色玻璃幕墙。

然而，在大吉巷的背面，“Z”形的起始位置，藏着一座北京首座“零碳”写字楼，即中海金融中心1号楼。从最初的建筑结构设计开始，就按照实现能耗需求最低的目标进行，考虑将自然采光最大化、通风条件最优化、保温效果最佳化，在建筑结构上实现“被动降需求”。再加之以能源转型降排放、低碳建造降隐含碳等4大类19项技术措施，最终实现综合节能率81%，碳排放强度降低75%，与楼外的城市绿地形成了共生可持续的立体生态系统，成为北京首个大型商业办公“零碳建筑”技术集成及“光储直柔”应用示范项目。

近日，本刊编辑部走进了中海地产商业管理公司（以下简称“中海商业”）旗下的中海金融中心1号楼，详细了解了这座“零碳楼”的设计建造过程，以及实现“零碳”所使用的“光储直柔”技术。随着智慧化和绿色低碳技术的广泛应用，对未来负责运维的物业服务企业也提出了更高要求。

藏在大吉巷的“总部型企业会客厅”

位于北京菜市口的大吉巷片区，藏有形成于辽金时期的数条胡同，有的胡同走向与金中都的护城河完全一致。这里藏着诸多古建，如康有为故居（即南海会馆）、便宜坊旧址、《每周评论》编辑部旧址等。在大吉巷片区的改造中，这里被定位为“城市文化会客厅+市民广场+商业综合体+生态楼宇”，包括23万m²的超5A级写字楼、5.4万m²的中海大吉巷、约1.07万m²的城市绿地和约3 000m² 的文保古建区。2025年5月，中海大吉巷开业，迅速成为网红打卡地，当年7月，中海金融中心1号楼投入运营。

与充满时尚感的商业街和充满历史感的古建区相比，坐落在大吉巷另一端的中海金融中心1号楼虽略显低调，但作为全国屈指可数的“零碳楼”，已是世界范围内的行业标杆。中海大吉巷在空间规划、文物保护、商业运营、生态景观、社区活化等方面实现多维度创新，给出了城市更新的“首都范式”。

中海金融中心这7座写字楼，被定位为总体量23万m²的“总部型企业会客厅”。中海方面希望，这座“会客厅”能成为价值创造的主战场，科技创新的策源地。如果将中海金融中心七栋写字楼比作北斗七星，那么1号楼就是其中的天枢星。位于宣南的大吉片区曾位于辽金都城的版图内，也就是最早的“北京城”，明清以来，又一直是北京的人才高地和知识集聚之区，这部分可称之为“文脉”；此外，宣南大吉片区还是朝廷官员和士子所居之地，紧邻政治中心，可称之为“政脉”；自辽金以来，这片区域又一直是商业中心，古代的票号、钱庄等也都选址于此，可称之为最早的金融街，此为“商脉”。在三脉交会，人杰地灵之处，打造一座总部型企业会客厅，中海方面希望能够实现商业价值和社会价值的统一。

“零碳技术”对物业服务提出更高要求

“零碳楼”的地下藏着一项“黑科技”，即通过地源热泵向大楼底部的地下层取热，将热能转换为电能，先向位于地下室的停车场充电桩供电，随后再传导到全楼的用电场景。笔者了解到，目前冬季的供暖，完全由大楼的“自发电”系统供应，这栋楼没有与市政集中供暖的管道相连，实现了“自采暖”。

让大楼自主发电的，除了向地下层取热，还借助了光伏发电技术。笔者看到，大楼的每一层落地窗在外墙上都有一层对应的窗台，窗台上布满了发光板。仔细观察还能发现，外窗上其实布满了密密麻麻的细线，也都是光伏发电网，通过这些光伏发电装置，大楼实现了“自发电”，目前三分之一的用电都能靠自发电满足。

据工作人员介绍，1号楼还是北京首个集成“光储直柔 + 车网互动 V to G（Vehicle-to-Grid，即电动汽车和电网能量、信息双向流动）”技术的商办类建筑，实现了光伏发电、储能系统、新能源汽车充放电与建筑负荷的智能协同运行。由链宇科技提供的60台智能充放电设备，构成“光—储—车—楼”能量互动体系，利用峰谷价差，低谷充电，高峰并网放电，降低充电成本。

此外，在项目系统集成管理下，光伏、储能、充放电与建筑照明、空调等直流用能系统可实现动态调节，并能与电网需求同步响应，实现了同外部电网的协同运行。值得注意的是，大楼采用的柔性照明系统，全部采用传输效率高，损耗低，且更加稳定的直流电，还能根据室外光线的不同，自动调节楼内灯光的明暗和色温，尽可能在楼内模拟出自然采光的效果。

运维这样一栋应用各种绿色技术、能源技术的大楼，对物业服务企业的选择标准自然更高。最终，中海商业选择了同属中海集团的中海物业管理集团有限公司（以下简称“中海物业”）。如果说能源系统是骨架，那么服务才是气脉和灵魂。零碳建筑对写字楼经营团队和物业管理团队都提出了更高的要求。首先，基础业务水平首先要达到标杆水准；其次，零碳知识储备与设备运维技术要牢靠；并且在管理、服务理念要超出常规写字楼，在节能意识、可回收物料的广泛应用、与“人民城市”概念高度匹配的服务意识上，应该领先常规水平一个代际。中海物业是中国首批获得一级资质的物业管理品牌，也是港股上市公司，在“零碳建筑”运维方面，此前已经在中海商业的另一项目，位于深圳的中国海外总部所在地——中国海外大厦积累了丰富经验。于是，中海物业成了中海商业旗下两座“零碳楼”的共同管家。

办公建筑还将有更多“科技狠活”

随着智慧化的绿色、低碳技术在商业办公建筑中的推广应用，对物业服务团队随之提出了更高的要求。绿色低碳、和谐共生正在重塑城市商业的可持续未来。从写字楼的运营团队到物业服务团队，都要随时保持学习力，即对技术前沿的洞察力，学习先进理念和技术；保持创造力，即时刻迸发创新的火花，创建属于未来的项目；还要具有共情力，即将感受、细节等方方面面，有效传达给客户，传达给外界。

在人民城市理论的指导下，在中国式现代化和实现高质量发展等目标的指引下，中国商业地产与之同频共振，势必将智慧化、低碳化趋势体现地更加凸出。笔者了解到，目前建筑信息模型（BIM）已经应用到了中海金融中心的全专业、全过程和全生命周期之中，通过全息建筑模型，一砖一瓦、一管一线都在虚拟空间中先行演练，碳排放的成效也能先行以可视化地方式模拟出来。除BIM外，中海金融中心的设计建造过程中已经应用了大量生成式AI应用，智慧能源管理平台融合多种算法，建立负荷预测模型，基于历史数据、天气和节假日安排能够预测未来用电，从而得以优化储能调度算法，计算出充放电最优时机；此外还能自动识别设备故障或能耗异常。在未来，生成式 AI 还能用于对入驻单位的服务当中，在建筑设计、租户装修、租户行为等方面，极大地提升物业服务效率。

此外，作为“零碳楼”的先行示范项目，通过降低碳排放得以变现的途径之一，便是通过碳汇市场，将降低的碳排放直接转化为收入。中海方面也期待着一个成熟的碳汇交易市场能早日出现。