珠海写字楼市场在区域分布、供需状况、租金价格等方面具有鲜明特点，且随着政策和产业发展，未来趋势也备受关注。珠海写字楼市场在未来具有一定的发展潜力。随着粤港澳大湾区的建设推进和珠海经济的不断发展，写字楼市场的需求有望进一步增加。然而，市场也面临着一些挑战，如竞争压力、经济不确定性和供应过剩风险等。开发商和投资者需要密切关注市场动态，合理规划项目，提高写字楼的品质和服务水平，以应对市场的变化。同时，政府可以加强产业引导和政策支持，促进珠海经济的多元化发展，为写字楼市场提供更加稳定的需求基础。总体而言，珠海写字楼市场在未来将呈现出机遇与挑战并存的发展态势。

*

一、市场概况

珠海作为粤港澳大湾区的重要城市之一，其写字楼市场在近年来逐渐发展壮大。珠海的写字楼市场主要分布在香洲区、横琴新区等核心区域，涵盖了甲级、乙级等不同档次的写字楼，以满足不同企业的办公需求。

二、市场需求与供应

1. 需求方面：

● 随着珠海经济的不断发展和产业结构的升级，金融、科技、房地产等行业对写字楼的需求逐渐增加。特别是横琴新区的开发，吸引了众多企业入驻，为写字楼市场带来了较大的需求。

● 珠海作为旅游城市，相关的服务业也对写字楼有一定的需求。此外，随着粤港澳大湾区的建设推进，珠海与周边城市的交流合作日益频繁，也为写字楼市场带来新的机遇。

2. 供应方面：

● 近年来，珠海写字楼的供应量不断增加。一些新的写字楼项目陆续投入使用，如国维中央广场、中交汇通横琴广场等。这些项目的入市，增加了市场的供应量，也为企业提供了更多的选择。

● 未来，珠海仍将有一些新的写字楼项目在建或规划中，这将进一步增加市场的供应压力。特别是在横琴新区等重点发展区域，写字楼的供应量可能会持续增长。

三、租金与价格走势

1. 租金情况：

● 珠海写字楼的租金水平相对较为稳定。不同档次的写字楼租金差异较大，甲级写字楼的租金相对较高，乙级写字楼的租金则相对较低。一般来说，核心区域的写字楼租金高于非核心区域。

● 受市场供求关系等因素的影响，部分写字楼的租金可能会出现一定程度的波动。例如，在一些供应过剩的区域，租金可能会面临下行压力。

2. 价格走势：

● 珠海写字楼的价格在过去几年中呈现出一定的波动趋势。2024年9月和11月，珠海市写字楼销售价格出现较大幅度的上涨，但整体来看，价格走势仍受到市场供求关系、宏观经济环境等因素的影响。

四、空置率情况

珠海写字楼市场的空置率在不同区域和时间段有所差异。一些新建的写字楼项目在入市初期可能会出现较高的空置率，随着市场的逐渐消化，空置率会有所下降。例如，横琴新区等新兴区域的写字楼空置率可能相对较高，而香洲区等传统核心区域的写字楼空置率则相对较低。总体而言，珠海写字楼市场的空置率处于一个动态变化的过程中，需要密切关注市场动态。

五、市场优势

1. 地理位置优越：

● 珠海位于粤港澳大湾区的核心位置，与香港、澳门相邻，交通便利，具有重要的地理位置优势。这为珠海的经济发展和写字楼市场的发展提供了良好的条件。

2. 政策支持：

● 珠海作为粤港澳大湾区的重要城市之一，受到国家和地方政府的高度重视，享受到一系列的政策支持。这些政策有利于吸引企业入驻，促进写字楼市场的发展。

3. 产业发展潜力大：

● 珠海的产业结构不断优化升级，金融、科技、旅游等产业蓬勃发展，为写字楼市场提供了广阔的需求空间。

六、市场挑战

1. 竞争压力：

● 珠海周边城市如广州、深圳等的写字楼市场发展较为成熟，对珠海的写字楼市场形成一定的竞争压力。此外，珠海本地不同区域之间的写字楼市场也存在竞争。

2. 经济不确定性：

● 宏观经济环境的变化对写字楼市场的影响较大。经济增长放缓、贸易摩擦等因素可能会影响企业的经营状况，从而减少对写字楼的需求。

3. 供应过剩风险：

● 随着珠海写字楼供应量的不断增加，市场可能会出现供应过剩的情况。如果市场需求不能及时跟上供应的增长，可能会导致写字楼空置率上升，租金下降。

七、以下是详细介绍：

● 区域分布：

香洲区吉大片区：是珠海主城区写字楼最为密集的区域。截至2019年2月，香洲区吉大街道的楼宇有67栋，占香洲区已投入使用楼宇数量的47.86%，代表写字楼有光大国贸大厦、粤财大厦、钰海环球金融中心等。

十字门中央商务区：珠海中心大厦位于此片区，是目前珠海第一高楼。该大厦已吸引本地龙头企业华发实业等进驻，且澳门产业多元十字门中央商务区服务基地首期也设在此处。

横琴新区：是珠海写字楼新兴区域，已建成的办公楼宇主要集中在沿澳门的十字门中央商务区、口岸服务区和综合服务区一带。如横琴总部大厦、梧桐树大厦、中国华融大厦等位于口岸服务区，靠近横琴口岸，适合大企业进驻；富力中心和保利国际广场则适宜中小企业办公。

● 供需状况：

供应方面：珠海写字楼供应较为充足，截至2023年，珠海甲级写字楼的总存量为249.2万㎡。且在过去一段时间内，新增供应持续涌入，如2023-2025年预计新增供应超129万平方米，这在一定程度上导致了市场竞争加剧。

需求方面：整体需求相对疲软，空置率较高。截至2023年，珠海甲级写字楼空置率超50%，为大湾区第二高。主要原因包括早期规划中商务、商业用地供应激增，产业落地速度未能匹配楼宇供应节奏，以及受疫情、经济周期影响，中小企业租赁需求下滑等。

● 租金与价格：

租金：受高空置率影响，珠海写字楼租金呈下降趋势。2023年，大湾区各城市总租用成本同比降幅介于-6.6%至-1.2%，其中珠海降幅最为显著，达-6.6%。不过，也有部分运营良好的写字楼例外，如珠海大横琴&BEEPLUS中心租金水平超过200元/平方米/月，远高于横琴地区平均水平。

价格：2023年，珠海写字楼价格指数下降较为显著，同比降幅超过5.0%。但在个别时段，部分写字楼价格会有波动，如2024年9月，珠海市写字楼销售价格环比上涨108.14%，为29,444元/平方米。

● 市场特点：

运营模式创新：部分写字楼通过精细化运营取得了良好效果。如珠海大横琴&BEEPLUS中心，通过高坪效与快周转实现超额收益，自2021年起出租率始终稳定在95%的高位，租金水平也较高，还形成了“科技+金融+文旅”复合型产业生态。

产品差异化发展：开发商开始探索差异化路径，部分写字楼走高端化定位路线，如中交汇通・横琴广场，主打智能化与绿色建筑，配备5G基站、智能楼宇管理系统，瞄准金融与科技企业；还有部分项目走产城融合路线，将办公空间与商业、酒店、会议中心结合，形成综合体生态，如横琴国际金融中心（IFC）引入五星级酒店与购物中心。

● 未来趋势：

机遇：随着大湾区一体化进程加快，港珠澳大桥、广珠城轨等交通网络完善，将加速人才与资本流动，横琴等地的写字楼有望成为跨境企业区域总部首选。同时，横琴重点布局的金融科技、中医药等产业逐步落地，将带动关联办公需求。此外，相比深圳、广州，珠海租金成本优势显著，对初创企业与分支机构具备吸引力。

挑战：短期内，珠海写字楼市场仍面临供应过剩问题，空置率可能继续维持在较高水平，同质化竞争也可能导致价格战升级。同时，全球通胀与地缘政治风险可能抑制企业扩张意愿，延缓写字楼去化进程。