一栋上海办公楼空置3年，每年净亏物业费、折旧和资金成本，后来把它改成1080套保租房，投入了1.3亿的改造费，现在这个项目每年的营收稳定在5000万以上，出租率保持在95%，这就是上海闵行江月路活力社区的真实数据。今天我把办公楼改保租房的算账逻辑一次性给您讲明白。

为什么要盯上这些空置的办公楼？原因很简单，现在上海的办公楼供给过剩，但是住房的需求还在。上海商务楼宇的存量接近了两亿平米，其中80%是乙级或者以下的楼宇，这些楼的硬件水平落后，租金上不去，空置率高，持有就是亏钱。

但是与此同时核心城市的新的市民和年轻人的租房需求一直都是很旺盛的。根据克尔瑞长租公寓数据的显示，2026年上半年新开的租赁公寓的项目里面，改建类的供给已经上升到33%，比去年同期高了7个百分点。以前的保租房主要是靠新建，而现在接近三成新增的房源都是来自于存量物业的改造。现在政策、资本和需求三块都凑到一起了，这个赛道就突然变得更加热了。

我们再讲一下江月路这个项目。它原来是2010年上海世博会为世博家园配套的这个办公区，三栋楼建筑面积一共是57560㎡，2015年竣工的，2019年改造完成。这次的改造的成本基础设施1800万，加上装修1.1个亿，合计约1.3亿的改造成本，折合每平米的改造费大概是2258元每平米。这个数字为什么低？因为楼本身它是2015年的次新房，结构条件比较好，不需要去大动筋骨。商办功能的一个转换的改造成本普遍是在4000块钱每平米以上，回收期一般是要超过这个8年的。江月路的这个项目能控制在2258元每平米，说明这个项目的先天条件非常好，也直接决定了这笔生意能不能做。

我们再看一下运营的回报。改造以后，这个项目可以提供1080套租赁住房，主力的户型是28~58㎡，月租金大概是3000~5000元每月。疫情以后，稳定在每年有5000万以上的营收，出租率约95%。这个项目还有一个比较明确的退出通道。2025年3月份，江月路项目和虹桥景致项目一起作为全国的首单商改保的公募REITs上市了，线下的询价倍数已经达到了180倍，创下2023年以来公募REITs市场新高。从项目获批到挂牌上市，仅仅只用了18个工作日，创下了公募REITs发行上市的上海速度。以前改造完只能慢慢地收租，资金沉淀很重，现在改造运营、资产的证券化三个环节可以拆开算账，资本能够进能够出。

现在上海的办公楼改保租房不是一个万金油。我认为江月路这个项目能够成功，是因为它同时具备了几个条件，而很多楼它是不具备的。有3类的项目可以改，有3类的项目千万不要碰。

能改的三种楼情况是这样的。第一就是最好2010年以后竣工的次新楼，因为它的结构荷载消防电梯的底子比较好，改造成本能够压得住。像江月路下面的这个项目，它是2015年竣工的，改造费是2258元，比行业的平均要低一半以上。第二就是靠近产业园区或者地铁站的项目，客户的来源会比较稳定。江月路因为它临近这个浦江漕河泾科技园区，还有地铁8号线江月路站，这也是出租率高达95%的一个关键。第三项目的产权要清晰，最好是能够整栋转型的物业。上海2017年的文件就要求要以整栋为最小转型的单元，产权分散的散售的楼基本是走不通这种保租房的要求的。

还有三类楼我是不建议去碰的。第一是单层的面积超过1500㎡的办公楼，为什么？因为它的项目的进深太长，中间容易出现很多的暗房，居住体验比较差。第二是周边的租金，天花板太低的远郊的楼房，改造的成本是固定的，但是每个月的租金上不去，回收期会被拉得特别长。第三就是这种产权分散或者存在抵押查封的，整栋转型它需要统一的决策，小业主越多就越难去推动这个项目。

作为纳保或者保租房，业主算账的核心就一句话：改造的成本决定能不能干，租金的天花板决定多久回本，退出的通道决定值不值得重仓买入。江月路是在三点具备，新楼所以改造成本低，地段好所以租金收入有底，通道通了，所以资金能够退出。如果你手上有整栋空置的办公楼，你想要做保租房或者你想算清这笔账，欢迎私信特达户工作人员，我们一起聊一聊。